юридическая консультация
Главная / Задать вопрос юристу / Напишите нам
print this page
Тел.:(495)764-45-16
Изменения законода-тельства,бизнес-советы

Аренда объекта незавершенного строительства

Инвестиционная деятельность — одна из наиболее динамично развивающихся, требующая больших финансовых вложений на длительный срок. В условиях дороговизны софинансирования, специфики российской правоприменительной деятельности, в частности, достаточно долгими сроками ввода в эксплуатацию недвижимости, а также регистрации права собственности весьма актуальным является вопрос о возможности получения доходов от сдачи в аренду уже построенного, но еще не зарегистрированного в ЕГРП объекта недвижимости.
Отягощенные существенными затратами и размерами неполученных прибылей, собственники активов на практике стремятся ускорить процесс инвестиционной отдачи путем сдачи в аренду объектов недвижимости до получения зарегистрированных прав.
В настоящей статье мы попытаемся разобраться, насколько легитимны такого рода сделки, а также, какие риски они могут повлечь, для чего выделим следующие случаи сдачи в аренду недвижимого имущества:
1. сдача в аренду недвижимого имущества без какого-либо оформления;
2. сдача в аренду объекта незавершенного строительства при наличии свидетельства о праве собственности на незавершенный строительством объект.

1. Передача в аренду недвижимого имущества
без оформления права собственности

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником. Статьей 219 Гражданского Кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Исходя из указанных выше норм, следует вывод, что без регистрации права собственности на объект недвижимости (хотя бы объекта незавершенного строительства), заключение договора с целью передачи его в аренду невозможно.
Однако на практике встречаются случаи, когда собственники инвестиционного актива рассматривают возможность сдачи в аренду объекта до регистрации прав в качестве иного имущества, операции с которым не подлежат государственной регистрации. Ведь в аренду можно сдавать не только недвижимое имущество, также не обязательно заключать непосредственно договор аренды (т.к. согласно принципу свободы договора, закрепленному в п. 2 ст. 421 ГК РФ, можно заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами). Строительство ведется на земельном участке, аргументируют они, также объект строительства состоит из строительных материалов. Никто не запрещает передать в аренду, к примеру, навес или тент, конструкцию, которая еще не стала недвижимым имуществом в понимании российского законодательства.
В этой связи собственникам имущества следует учитывать положения статьи 611 Гражданского Кодекса РФ, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Определить же назначение отдельной конструкции, или скажем, затраченных материалов, не представляется возможным.
Судебная практика также идет по пути признания невозможности сдачи в аренду недвижимого имущества без оформления права собственности на него. В частности, такой вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-вятского округа от 22.05.2007 по делу N А29-6591/2006-2э, в котором суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, так как договор был заключен после введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, до совершения спорной сделки истец обязан был зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.
Заключение договора аренды недвижимого имущества без оформления прав на недвижимость влечет риск признания договора незаключенным. Следовательно, такой договор в силу не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является. В результате стороны договора:
• не вправе требовать исполнения по договору
• не вправе ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор
• вправе требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы гражданского законодательства о неосновательном обогащении
Последнее означает, что арендатор вправе потребовать возврата всей выплаченной арендной платой. А арендодатель, в свою очередь, может заявить об истребовании от арендатора неосновательного обогащения (т.к. он пользовался имуществом, соответственно сберег средства, не основываясь на законе или договоре). При этом следует учитывать бесперспективность дела в принципе, а в случае положительного решения, отсутствие гарантии в получении суммы, равной арендной плате, закрепленной в предварительном договоре. Так, в Постановлении ФАС Волго-вятского округа от 08.05.2008 по делу N А79-3024/2007 суд указал, что незаключенность сделки означает ее юридическое отсутствие, и достигнутые в рамках такой сделки договоренности контрагентов не имеют юридической силы, следовательно, взыскание неосновательного обогащения исходя из ставок платы за содержание имущества, установленных данным соглашением, невозможно.
Распространенной практикой в последнее время стало заключение предварительного договора аренды без оформления права собственности на объект недвижимого имущества. В этом случае следует отметить, что арендные отношения в рамках непосредственно предварительного договора невозможны, ибо основным обязательством сторон по предварительному договору является обязательство по заключению договора в будущем.
Интересным с этой точки зрения является Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06. В частности, судебная инстанция указала, что судами было установлено и не оспаривалось сторонами, что арендодатель на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником подлежащего передаче в аренду помещения.
Поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды - обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
При этом в арбитражной практике встречаются решения, позволяющие сделать вывод о допустимости заключения предварительного договора, объектом которого является недвижимое имущество, которого, по сути, пока нет. Примером тому служит Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 по делу N Ф08-5283/2005. А в Постановлении ФАС Московского округа от 11.01.2006 по делу N КГ-А40/12963-05 судьи акцентировали внимание на пункте 1 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а следовательно, содержание последнего составляют соответствующие обязательства сторон. Таким образом, при заключении оспариваемого предварительного договора сторона не распоряжается недвижимым имуществом, а лишь принимает на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения в собственность этого имущества.
Стремясь получить компенсацию расходов на содержание имущества, арендаторы предусматривают предварительным договором обычно два рода платежей:
• обеспечительные платежи, основная цель которых – обеспечить исполнение арендатором обязательства по заключению основного договора аренды
• платежи за пользование недвижимым имуществом в случае, если арендатор начинает пользоваться им до заключения основного договора.
В отношении платежей первого рода особых вопросов не возникает – это особый, предусмотренный договором механизм обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Вопрос о включении в предварительный договор условия об обеспечительном платеже является спорным, поскольку сам предварительный договор, как правило, не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. Таким образом, у сторон не возникает оснований для денежного обязательства, поскольку договор о встречном исполнении еще не заключен. Однако практика показывает, что суды не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор, что логично, т.к. цель обеспечительного платежа – обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора.
Насколько возможны платежи второго рода?
По сути, пользование недвижимым имуществом в рамках предварительного договора ничем не отличается от обычного договора аренды или пользования, просто условия о таком пользовании включаются в тело предварительного договора.
Полагаем, что и в данном случае существует значительный риск признания договора в рамках пользования незаключенным.
Снизить риск можно путем увеличения арендной платы за первые месяцы аренды после заключения основного договора, указав те платежи, что поступали до заключения договора аренды как предоплату. Однако и в этом случае до подписания основного договора аренды риски сохраняются.

2. Передача в аренду объекта незавершенного строительства

Согласно статье 607 Гражданского Кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) гражданским законодательством отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что по смыслу статьи 130 Гражданского Кодекса РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу, подлежащего государственной регистрации.
Отсюда следует вывод, что с объектами незавершенного строительства можно заключать сделки без каких-либо ограничений, поскольку это не запрещено законодательством РФ.
Судебная практика идет по двум путям. Одни суды считают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Так в Постановлении ФАС Уральского округа от 09.08.2005 г. №Ф09-2495/05-С3 суд указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект, в процессе завершения его создания, изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.
В практике судов различных округов встречаются примеры, подтверждающие возможность аренды незавершенного строительством объекта. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2005 г. по делу № КГ-А41/1689-05 суд указал, что статья 650 Гражданского Кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, и, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 Гражданского Кодекса РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2006 № Ф04-1169/2006 (21628-А81-5), ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.1999 по делу №Ф04/758-129/А70-99, постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу № КГ-А40/2021-00, от 20.02.2006 по делу № КГ-А40/442-06.
Исходя из выше изложенного, можно сделать следующие выводы:
1. Крайне желательно оформлять права на объект незавершенного строительства. Это даст хорошее правовое обоснование позиции арендодателя в суде в случае возникновения конфликта с арендатором.
2. В обязательном порядке следует тщательно и максимально полно описывать предмет аренды, а также составлять акт приемки-передачи имущества в аренду с подробным описанием того, что было передано. В случае признания договора незаключенным, этот акт будет весомым основанием для взыскания неосновательного обогащения с арендатора.

Воронин А.
©2009-2019 ООО "Правовой Представитель". Все права защищены.
Не допускается копирование, переработка и иное использование содержимого сайта без нашего предварительного письменного согласия.
Адрес: г. Москва, ул. Маши Порываевой, 38а.
Teл.:(495)764-45-16.