юридическая консультация
Главная / Задать вопрос юристу / Напишите нам
print this page
Тел.:(495)764-45-16
Изменения законода-тельства,бизнес-советы

ИНДИВИДУАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ


Из содержания пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является его существенным условием. Данное положение конкретизируется в п. 3 ст. 607 ГК применительно к договору аренды: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вопрос о предмете договора аренды земельного участка является дискуссионным в науке земельного права. Это в значительной степени обусловлено недостаточностью правового регулирования. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли, в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно статье 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» земельным участком является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
Крассов О.И. придерживается мнения, что «земельные правоотношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объект таких правоотношений – индивидуализированная часть земли, т.е. конкретный земельный участок». Развивая данную мысль, он справедливо отмечает, что земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо еще отношений, так как объектом всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки природы.
Вместе с тем, законодательство не закрепляет полный перечень признаков, индивидуализирующих земельный участок, необходимых и достаточных для признания части поверхности земли самостоятельным объектов земельных, имущественных и иных правоотношений. Это породило серьезную сложность к определению правового статуса части земельного участка как объекта земельных отношений и, в частности предмета договора аренды. В связи с этим следует согласиться с позицией Васильчук Ю.В., Павловой О.В., которые отмечают, что очевиден пробел в земельном законодательстве, которое указывает на часть земельного участка как на объект земельных отношений, но не устанавливает случаи когда часть земельного участка может выступать предметом сделки, в том числе аренды. Возникновение аренды в отношении части земельного участка в принципе невозможно по той причине, что словесное описание предмета договора аренды не может заменить такие обязательные характеристики, как кадастровый номер, площадь, местоположение и другие. Эти данные известны в отношении земельных участков, прошедших кадастровый учет.
Какие же характеристики земельного участка имеют принципиально важное значение и позволяют выполнить требование п. 3 ст. 607 ГК РФ, т.е. однозначно определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
ЗК РФ в ст. 6 устанавливает необходимость описания границ и удостоверения в установленном порядке. В соответствии со ст. 38 ЗК РФ, предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок в соответствии с подпунктом 1 пунктом 4 ст. 30 ЗК РФ, с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Из подпункта 1 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ, следует, что законодатель исходит из расширительного толкования самого процесса формирования земельного участка, но при этом в него включаются действия по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет.
Никаких дополнительных данных, индивидуализирующих земельный участок, ЗК РФ не определяет.
В доктрине земельного права обычно указывается так же на такие признаки земельного участка, как местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование и категория земель.
Так, Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. считают, что «индивидуализация земельного участка происходит посредством проведения землеустройства и его кадастрового учета». Нельзя не согласиться с А.В.Лукьяненко, который, давая определение земельного участка, указывает в частности на то, что одним из самых важных признаков земельного участка является наличие границ. Кроме того, нельзя дать определение земельному участку без указания на наличие индивидуального кадастрового номера. Однако, некоторые авторы полагают, что для определения предмета договора аренды достаточно сведений государственного земельного кадастра. В.М. Кособородов считает, что «индивидуализация» может осуществляться разными способами: указанием места нахождения, точным наименованием.
Следует отметить, что в настоящее время принят и действует ФЗ от 24.07.2007 г. № 221- ФЗ «О кадастре объектов недвижимости». Анализ положений Закона, позволяет выделить две группы сведений, индивидуализирующих земельный участок и иные объекты недвижимости, подлежащие государственному кадастровому учету:
1) сведения об уникальных характеристик объекта недвижимости: вид объекта; кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение, объект незавершенного строительства; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, если объектов является помещение; площадь земельного участка, здания, помещения ( п.1 ст. 7 Закона);
2) дополнительные сведения об объекте недвижимости, среди которых ранее присвоенный государственный учетный номер; адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости; сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав и о лицах, в пользу которых они установлены в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если оно не распространяется на весь объект недвижимости; сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование и некоторые другие сведения применительно к зданиям и помещениям (п. 2 ст. 7 Закона).
Представляется, что объектом земельных отношений может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
На практике возникает вопрос, определен ли предмет аренды в договоре аренды земельного участка, если в договоре не содержится указания на кадастровый номер земельного участка? По данному вопросу судебная практика идет по разным путям, однако анализ решений судебных органов позволяет сформировать свою позицию.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского Округа в Постановлении от 6 августа 2007 года по делу N А43-30526/2006-2-604 указал, что приведенная в договоре аренды земельного участка информация о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, переданный в аренду, поскольку в договоре не указан кадастровый номер данного земельного участка, следовательно, сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды - объекту.
При этом суд отмечает, что действующее законодательство предусматривает, что индивидуализация земельных участков осуществляется посредством государственного кадастрового учета с присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Таким образом, из этого решения суда можно сделать вывод, что не указание кадастрового номера в договоре аренды земельного участка влечен недействительность договора, т.к. не достигнуто соглашение по существенному условию договора.
Однако есть и другие примеры из судебной практики. Так, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского Округа в постановлении от 20 июня 2007 г. по делу N А19-21490/06-55-Ф02-3508/07 указал, что, несмотря на то, что в договоре аренды не указан кадастровый номер земельного участка, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение и размер. Земельный участок имеет границы, описанные в Плане земельного участка, являющемся приложением к договорам. При этом был предоставлен в суд кадастровый план земельного участка, т.е. он прошел кадастровый учет. Исходя из указанного, суд сделал вывод, что передаваемый земельный участок был индивидуализирован, условие договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, согласованы, а значит, указанный договор является заключенным.
Почему же судебная практика идет в разных направлениях? Есть ли вообще тут противоречие? Или противоречивость только кажется?
На мой взгляд, ключевым моментов в данном случае является прохождение земельным участком кадастрового учета. Если кадастровый учет пройдет – земельный участок как объект правоотношения сформирован, его можно передавать в аренду, продавать и т.д. и т.п. Указание в договоре кадастрового номера влечет одну цель – наиболее понятным образом сделать отсылку из договора в земельный кадастр. Указание номера – эффективный и удобный способ такой отсылки, однако не единственный. К примеру, если приложить к договору план территории с указанием точек, которые позволят соотнести приложенный план и планы, находящиеся в кадастре, на мой взгляд, это будет означать, что предмет аренды определен.
Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка в целях индивидуализации предмета аренды есть два важных момента.
необходимо, чтобы участок прошел кадастровый учет;
необходимо тем или иным способом сделать отсылку в договоре в кадастр, чтобы можно было соотнести данные кадастра и предмет договора.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221- ФЗ «О кадастре объектов недвижимости», государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. Ст. 5 данного Закона закрепляет положение, согласно которому каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).
Таким образом, наличие кадастрового номера является обязательным условием индивидуализации земельного участка и при его отсутствии земельный участок не может выступать в качестве предмета договора аренды земельного участка.

Воронин А.

 

 

©2009-2019 ООО "Правовой Представитель". Все права защищены.
Не допускается копирование, переработка и иное использование содержимого сайта без нашего предварительного письменного согласия.
Адрес: г. Москва, ул. Маши Порываевой, 38а.
Teл.:(495)764-45-16.