юридическая консультация
Главная / Задать вопрос юристу / Напишите нам
print this page
Тел.:(495)764-45-16
Изменения законода-тельства,бизнес-советы

Получение разрешения на строительство. Современные правовые аспекты.


Разрешение на строительство

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, а также если при размещении объектов допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство. Случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется, будут рассмотрены позднее.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.(часть 1 ст. 51 ГСК РФ).
Следует принять во внимание, что при отсутствии правил землепользования и застройки выдача разрешений на строительство не допускается. Исключение составляют земельные участки, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительное регламенты не устанавливаются (часть 3 ст. 51 ГСК РФ).
В частности, в соответствии с ч. 4 ст. 36 ГСК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на следующие земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) занятые линейными объектами;
4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Следует отметить, что в соответствии с ч. 6 ст. 36 ГСК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для следующих категорий земель и земельных участков:
1) для земель лесного фонда;
2) земель водного фонда, покрытых поверхностными водами;
3) земель запаса;
4) земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
5) сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
6) земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

В обоих случаях разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом МСУ в соответствии с их компетенцией. При этом порядок выдачи разрешений на строительство может определяться Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ (часть 22 ст. 51 ГСК РФ).
Разрешение на строительство на земельном участке, на который распространяется действие градостроительного регламента или для которого устанавливается градостроительный регламент, выдается органом МСУ по месту нахождения такого земельного участка.
Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы (часть 15 ст. 51 ГСК РФ).
Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства о государственной тайне (часть 23 ст. 51 ГСК РФ).
Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г № 698 (часть 16 ст. 51 ГСК РФ).
Следует иметь в виду, что Инструкция о порядке заполнения формы утверждена приказом Министерства регионального развития РФ от 19.10.2006 № 120.

В инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство указано, что в случае, если оно выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в федеральной собственности и на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент, указывается наименование федерального органа исполнительной власти.
При выдаче разрешения на строительство уполномоченным органом субъекта РФ или органом МСУ, при схожих вышеописанных условиях, указывается наименование органа исполнительной власти субъекта РФ или органа МСУ соответственно.
В иных случаях указывается орган МСУ, выдающий разрешение на строительство для объектов капитального строительства, находящихся на земельных участках, на которые распространяется действие градостроительного регламента вне зависимости от форм собственности.

Срок действия разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. При этом разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет (часть 19 ст. 51 РФ).
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом МСУ, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения.
В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта не начаты до истечения срока подачи такого заявления (часть 20 ст. 51 ГСК РФ).
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (часть 21 ст. 51 ГСК РФ).

Документы, прилагаемые к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы заявление о выдаче разрешения на строительство по соответствующей форме.
Пример такого заявления можно найти, ознакомившись с формой, утвержденной постановлением правительства Москвы от 30 января 2007 года № 55-ПП.
К указанному заявлению прилагаются следующие документы (часть 7 ст. 51 ГСК РФ) :
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка (до осуществления выдачи этого плана в г. Москве представляется акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта с приложениями;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации, в частности:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, вы
полненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей
инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального
устроительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов
капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ. Применительно к Москве это заключение должно быть зарегистрировано в Градостроительном кадастре города Москвы
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрезного строительства, реконструкции в случае, если застройщику предоставлено такое размещение;
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
К заявлению может прилагаться также положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Следует иметь в виду, что в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган МСУ вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство только следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Для получения разрешения на строительство требовать иные документы в соответствии с действующим ГСК РФ не допускается (часть 10 ст. 51 ГСК РФ).

Действия уполномоченных органов на выдачу разрешений на строительство

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской федерации или орган МСУ в течение 10 (десяти) дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство выполняют следующие действия (часть 11 ст. 51 ГСК РФ):
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган МСУ по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган МСУ отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов согласно ч. 7 и ч. 9 ст. 51 ГСК РФ или их несоответствии требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется


Выдача разрешения на строительство не требуется в следующих случаях (часть 17 ст. 51 РФ):
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не нарушают права третьих лиц и не противоречат требованиям, установленным соответствующим градостроительным планом земельного участка;
5) иных случаях, если в соответствии с ГСК РФ, законодательствам субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Следует отметить, что согласно и 2 Главы 2 Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве оформление разрешений на строительство не требуется (при условии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской федерации) для проведения следующих видов работ:
• замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;
• чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков);
• замена внутренних столярных изделий.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 49 ГСК г. Москвы получение разрешения на строительство не требуется также:
1) для размещения объектов благоустройства территории;
2) для выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту инженерных коммуникаций и объектов улично-дорожной сети, не требующих подготовки проектной документации;
3) для выполнения работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лип и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков.

Перечень документов, передаваемых застройщиком в уполномоченные органы после получения разрешения на строительство

Застройщик в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган МСУ, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 час-12 статьи 48 ГСК РФ.
В частности:
- схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствий с градостроительным планом земельного участка;
- перечень мероприятий по охране окружающей среды;
- перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности
- перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации).
В случае размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствующий орган, выдавший разрешение на строительство, передается один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения этого объекта.
Указанные документы необходимы для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Кроме этих документов подлежат передаче застройщиком или заказчиком общие и (или) специальные журналы работ (далее -журналы работ) заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства одновременно с извещением, направляемым в соответствии с частью 5 статьи 52 ГСК РФ, в орган государственного строительного надзора в случаях, если в соответствии с частью 1 статьи 54 ГСК РФ при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор. Подлежащие передаче в орган государственного строительного надзора журналы работ должны быть сброшюрованы и пронумерованы застройщиком или заказчиком, титульные листы указанных журналов должны быть заполнены.

Следует иметь в виду, что форма и порядок ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (РД-11-05-2007) утверждены приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 12 января 2007 года № 7.
Общий журнал работ является основным документом, отражающим последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре.
Специальные журналы работ, в которых ведется учет выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекту капитального строительства (далее - специальные журналы работ), являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства.
Орган государственного строительного надзора скрепляет поступившие журналы работ печатью, проставляет регистрационную надпись с указанием номера дела и возвращает такие журналы застройщику или заказчику для ведения учета выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства. По окончании соответствующего журнала застройщиком или заказчиком в орган государственного строительного надзора для регистрации предоставляется новый журнал с пометкой «1», «2» и т.д.
Заполненные журналы работ подлежат хранению у застройщика или заказчика до проведения органом государственного строительного надзора итоговой проверки.
На время проведения итоговой проверки журналы работ передаются застройщиком или |заказчиком в орган государственного строительного надзора. После выдачи органом государственного строительного надзора заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации журналы работ передается застройщику; или заказчику на постоянное хранение.

 

Гессе А.

 

 

©2009-2019 ООО "Правовой Представитель". Все права защищены.
Не допускается копирование, переработка и иное использование содержимого сайта без нашего предварительного письменного согласия.
Адрес: г. Москва, ул. Маши Порываевой, 38а.
Teл.:(495)764-45-16.