юридическая консультация
Главная / Задать вопрос юристу / Напишите нам
print this page
Тел.:(495)764-45-16
Изменения законода-тельства,бизнес-советы

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК И ПОРЯДКА ПРИЗНАНИЯ ПРАВ НА НИХ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

К числу распространенных нарушений законодательства продолжает относиться самовольное строительство на земельных участках. «В условиях интенсивного сооружения производственной и социальной инфраструктуры самовольное строительство приобрело массовый характер. Так, только Ар-битражным судом с мая 2003 г. по июнь 2004 г. было рассмотрено 50 дел, связанных с самовольным строительством» .

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другие строения, сооружения или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без по-лучения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, со-вершать другие сделки.

По действующему законодательству самовольная постройка не отне-сена к объектам гражданских прав и ее вовлечение в гражданский оборот не-допустимо. Как отмечает С. Моргунов, самовольная постройка является едва ли не единственным материальным объектом из числа вовлекаемых в оборот, право собственности на который первоначально может возникнуть на осно-вании судебного решения .

Подобного мнения придерживаются И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина, которые отмечают, что самовольная постройка не является недвижимостью, так как это только лишь телесное воплощение, оболочка зданий и сооруже-ний как стационарный, капитальный результат строительной деятельности. Зданиями, сооружениями они станут только в связи с признанием права соб-ственности на них управомоченным лицом .

Иного мнения о правовой природе самовольной постройки С.А. Зин-ченко, В.В. Галов, которые считают, что есть все основания считать само-вольную постройку недвижимым имуществом и относить ее к объектам гра-жданских прав, выделяя при этом общие и особенные признаки. К общим они относят то, что самовольная постройка отвечает всем правовым критери-ям недвижимости (прочно связана с землей, перемещение ее без несоразмер-ного ущерба ее назначению невозможно); она является индивидуально-определенной вещью. К числу особенных признаков следует отнести то, что она создана на участке, не отведенном в установленном порядке, без разре-шений, с существенным нарушением градостроительных и строительных правил, отсутствует право собственности на объект, но у застройщика име-ются определенные права на этот объект .

Следует отметить, что, несмотря на отрицательное отношение к созда-нию самовольных построек с точки зрения баланса публичных и частных ин-тересов в земельном праве, нет достаточных оснований не относить само-вольную постройку к недвижимости по ее правовой природе. Это еще раз подчеркивает необходимость совершенствования законодательства о недви-жимости, путем расширения перечня таких объектов. Следует признать обоснованным мнение Щенниковой Л.В., Оганова А.И. о том, гражданско-правовую категорию недвижимости важно совершенствовать через призму задач градостроительства, принципов градостроительной деятельности и норм градостроительного законодательства. Вполне очевидно, что не должно быть сегодня строительных объектов, созданных вне и помимо действую-щих градостроительных норм и правил. Именно градостроительство призва-но с учетом долгосрочных стратегических интересов страны решать вопросы использования земель, создавать поселения, заниматься нормированием строительства жилых, общественных, административных и промышленных зданий и сооружений, а в конечном счете создавать благоприятную среду жизнедеятельности граждан. Применительно к ст. 130 ГК РФ необходимо указание двух групп объектов строительства: 1) объекты завершенного строительства, обладающие признаками капитальности и постоянного харак-тера в соответствии с нормами градостроительного законодательства (здания и сооружения); 2) объекты незавершенного строительства .

Представляется, что самовольная постройка должна быть отнесена к недвижимости, к объектам незавершенного строительства вне зависимости от этапа строительных работ в отношении объекта. Если заявленное требова-ние о признании права собственности на нее будет удовлетворено судом, она приобретет статус объекта гражданских правоотношений.

В прежней редакции ст. 222 ГК РФ содержалась норма, согласно кото-рой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему зе-мельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Новая редакция ст. 222 ГК РФ стала действовать с 1.09.2006 г.: право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которое имеет на праве собственности, в пожизненном наследуемом владении либо в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором была возведена постройка.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на по-стройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в разме-ре, определенном судом.

Таким образом, возможность признания права собственности на само-вольную постройку напрямую связано с существованием определенного вещного права на земельный участок, так как даже арендатор не может пре-тендовать на признание за ним права собственности на самовольную по-стройку.

Вместе с тем, как отмечает Бевзенко Р.С., современная судебная прак-тика практически не обращает на это внимания. Отчасти это связано с тем, что количество недвижимости, созданной до вступления в силу ФЗ «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы о которой либо утрачены, либо вообще отсутствуют, колоссаль-но. Ввести в оборот, легализовать эти объекты посредством простого обра-щения в регистрирующий орган невозможно. Поэтому заинтересованные ли-ца прибегают к искам о признании права собственности. Четкое и жесткое следование принципам ГК РФ может привести к тому, что огромное количе-ство недвижимых объектов вовсе не могут быть внесены в реестр. Суды же, откликаясь, по всей видимости, на потребности оборота, идут на то, чтобы содействовать введению в оборот таких «запущенных» с точки зрения юри-дического оформления объектов. Например, весьма распространено удовле-творение исков о признании права собственности на недвижимое имущество за истцами, которые являются сторонами в заключенном, но не исполненном договоре купли-продажи недвижимости .

Право собственности на самовольную постройку не может быть при-знано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здо-ровью жизни.

Как самовольное занятие земельных участков следует рассматривать использование земельного участка физическим или юридическим лицом до установления границ земельного участка в натуре (на местности) и получе-ния в установленном порядке документов, удостоверяющих права на землю.

Новеллой гражданского законодательства стало возможность призна-ния права собственности на самовольную постройку в административном порядке, так как ранее Закон допускал только судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку. Более детально админист-ративный порядок прописан в ФЗ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении из-менений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по во-просу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объек-ты недвижимого имущества» .
Нерешенным остается вопрос о действии новой редакции ст. 222 ГК РФ во времени. Дело в том, что возведение самовольной постройки могло начаться задолго до 1.09.2006 г. и следует ли в этом случае руководствовать-ся новой редакции ст. 222 ГК РФ либо применять редакцию статьи Закона, действующую на момент обращения в суд с иском о признании права собст-венности на самовольную постройку?

Наиболее правильной представляется следующая позиция судов: мо-мент возведения постройки и момент предъявления иска не имеют какого-либо значения; суд, разрешающий спор, должен руководствоваться нормами ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия су-дебного решения .
В обосновании данной позиции Р.С. Бевзенко, указывает, в частности, что до момента признания судом права собственности на самовольную по-стройку у лица, обратившегося в суд, нет никаких прав в отношении объекта и сама она вообще не является объектом гражданских правоотношений. До-пущение легализации самовольной постройки связано с принятием решения компетентного органа. поэтому решение суда носит правоустанавливающий характер .

Вместе с тем, можно выделить и иные подходы по данному вопросу в судебной практике: 1) редакция ст. 222 ГК РФ, действовавшая до 1 сентября 2006 г. подлежит применению в случаях, если возведение самовольной по-стройки имело место до указанного срока; время предъявления соответст-вующего иска и дата вынесения судебного решения по делу не имеют какого-либо правового значения ; 2) если истец по делу о признании права собст-венности на самовольную постройку предъявил иск до 1 сентября 2006г., то суд при рассмотрении дела должен применять нормы ст. 222 ГК РФ в преж-ней редакции .

Право собственности на самовольную постройку возникает на основе сложного юридического факта, состоящего из следующих элементов: нали-чие сооружения, временное право незаконного владения этим объектом, по-ложительное решение суда .

Вопрос о признании права собственности на самовольную постройку не теряет своей актуальности, вместе с тем далеко не все вопросы правового регулирования нашли свое должное закрепление.
Статья 222 ГК РФ называет три признака, при наличии которых по-стройка является самовольной: имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей; не были получены необходимые разрешения; строительство осуществлено с существенным нарушением градостроитель-ных и строительных норм.
По нашему мнению, каждый из перечисленных признаков имеет само-стоятельное значение. Например, если у заявителя имеются права на земель-ный участок, документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет разреше-ния на строительство, постройка фактически должна считаться самовольной. Вышеизложенное подтверждается и материалами судебной практики. На-пример, ФАС Дальневосточного округа при рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку сделал вывод, что для при-знания постройки самовольной достаточно хотя бы одного из нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ .

Бевзенко Р. С. полагает, что самовольная постройка, даже несмотря на то, что до момента ее легализации она вообще не является объектом граж-данских прав, к моменту предъявления иска о признании права собственно-сти на нее должна отвечать признакам недвижимого имущества, установлен-ным в ст. 130 ГК РФ. Такой подход он отмечет и в судебной практике. Так, по одному из дел о признании права собственности на самовольную по-стройку окружной суд указал, что спорный павильон не относится к объек-там недвижимости, поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную по-стройку (постановление ФАС Северо-Кавказкого округа от 20.09.2006 № Ф08-4484/06). В другом деле суд, отменяя решение нижестоящего суда и на-правляя дело на новое рассмотрение, также отметил, что право собственно-сти на постройку в порядке ст. 222 ГК РФ может быть признано только в от-ношении недвижимого имущества, поэтому необходимо выяснить отвечает ли сооружение, возведенное истцом, признакам недвижимости (постановле-ние ФАС Северо-Кавказкого округа от 21.09.2006 № Ф08-4650/06) .

Имеет большое юридическое значение, выяснение вопроса о том, тре-буется ли получение разрешения на строительство в отношении объекта. Ес-ли разрешение на строительство не требуется, то постройка не будет рас-сматриваться как самовольная по данному основанию. Следует отметить, что ГрК РФ расширил перечень случаев, когда не требуется получать раз-решение на строительство, например, при строительстве гаража на земель-ном участке, предоставленном физическому лицу; при строительстве на са-довом, дачном участке; при строительстве объектов некапитального типа, а также вспомогательных объектов. Однако, при строительстве данных объек-тов должны быть соблюдены градостроительные и строительные нормы, по-этому в целом исключить возможность обращения в суд с иском о сносе (де-монтаже) возведенных строений в связи с признанием их самовольными или, наоборот, о признании права собственности на них, не стоит исключать.

Вместе с тем, такого рода объекты являются некапитальными (п. 10 ст. 1 ГрК РФ: «объектом капитального строительства не являются киоски, наве-сы и тому подобные временные сооружения»). Судебная практика исходит из того, что недвижимым имуществом признаются только те строительные объекты, которые являются капитальными и предназначены для удовлетво-рения постоянной хозяйственной цели. Так, не признан недвижимым имуще-ством строительно-разборочный павильон, в котором стены, двери, окна и покрытия выполнены из металлопластика. К движимым вещам отнесен киоск. Состоящий из металлического каркаса и фанеры, торговый киоск, по-скольку он выполнен из металлических конструкций и не имеет фундамен-та . Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что возможно применение ст. 222 ГК РФ по отношению как к недвижимым, так и к объ-ектам строительства, не обладающими признаками недвижимого имущества.

В настоящее время право на постройку может быть признано судом за лицом - правообладателем земельного участка. Тогда лицо, вероятно, должно возместить расходы лицу, ее осуществившему. В то же время не совсем яс-но, может ли лицо, построившее самовольную постройку на участке, при-надлежащем другому лицу, признать на нее право собственности. Откры-тым остается вопрос и в том случае, если участок был предоставлен в арен-ду. Представляется необходимым закрепить в законе положение о том, что в этом случае право на постройку должно быть признано за арендатором, ко-торый возмещает ее осуществившему лицу понесенные расходы в размере, установленном судом, либо это лицо за свой счет сносит данную постройку.

Ранее важным является вопрос о форме и времени принятия решения соответствующим органом власти о предоставлении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка.
В судебной практике выявлены две тенденции в отношении таких ре-шений. Согласно одной из них выносится постановление мэра города о при-знании строения не подлежащим сносу. Затем арбитражный суд выносит ре-шение о признании права собственности на самовольную постройку, а орга-ны федеральной регистрационной службы регистрируют такое право. Одна-ко вся процедура по выделению земельного участка осуществляется после совершения правовых действия суда и регистрирующего органа. Вторая тен-денция характеризуется тем, что всевозможные заверения органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка не нужны, так как требования о предоставлении земельного участка до вынесения решений не вытекают из действующего законодательства. Одной из причин сложивше-гося положения можно назвать прежнею редакцию п. 3 ст. 222 ГК РФ, в ко-тором речь идет о «предоставлении» лицу в установленном порядке земель-ного участка, а не о принятии решения соответствующим органом о предос-тавлении земельного участка, что, как известно, не одно и то же. Первое юридическое действие есть не что иное, как установление границ земельно-го участка на местности путем установления межевых знаков, которое по за-кону производится после наличия такого решения. В юридической литера-туре предлагалось изменить ее на следующую формулировку: «Право собст-венности на самовольно построенное сооружение (комплекс) или его часть может быть по решению суда признано за лицом, осуществившем строи-тельство на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предос-тавления ему данного земельного участка в установленном порядке до выне-сения решения суда» .

Действительно, представляется необходимым выяснение судом во-проса о возможности предоставления лицу земельного участка. Суд, безус-ловно, может в ходе судебного разбирательства выяснить мнение представи-теля органа власти о возможности предоставления лицу земельного участка в будущем. Однако, как отмечает С. Моргунов, «различного рода письменные обещания, заверения о предоставлении земельного участка в будущем, даже исходящие от полномочных органов, проекты постановлений не могут слу-жить доказательством выполнения этого условия» .

Поскольку законодатель ранее связывал возможность признания права собственности на самовольную постройку с предоставлением этому лицу в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку, то представляется необходимым вынесение решения полномочного органа вла-сти о предоставлении до вынесения судебного решения, т.к. последнее не может быть вынесено в принципе, т.к. суд не относится к числу органов, за-нимающихся предоставлением земельных участков для строительства.

В связи с новой редакцией ст. 222 ГК РФ, принципиальное значение приобретает вопрос о том, нарушает ли самовольная постройка права и охра-няемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (в соответствии с п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на само-вольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если со-хранение постройки нарушает законные права и охраняемые законом интере-сы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан). Бевзенко Р. С. отмечает, что указанное положение толкуется судами следующим обра-зом: самовольная постройка, в отношении которой заявлено требование о признании права собственности, должна быть выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, она должна иметь все необходимые заключения и акты экспертиз, которые предусмотрены для введения в экс-плуатацию недвижимого имущества. Так, суд (постановление ФАС Ураль-ского округа 02.10.2006 № Ф09-8752/06-С6) указал, что в материалах дела имеются заключения, составленные по результатам обследования спорных самовольных построек, в которых указано, что данные объекты построены в соответствии со строительными нормами и правилами, находятся в удовле-творительном состоянии, соответствуют своему функциональному назначе-нию и их дальнейшая эксплуатация возможна. Также суду были представле-ны заключения управления Госпожарнадзора и управления Роспотребнадзора о соответствии зданий производственного корпуса. Кафе и летнего кафе тре-бованиям пожарной безопасности и санитарным нормам и правилам. В дру-гом деле суд счел, что необходимыми доказательствами являются акты, под-тверждающие соответствие самовольной постройки экологическим, санитар-но-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государ-ственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил (постановление ФАС Северо-Кавказкого округа от 09.08.2006 № Ф08-3706/06). Предоставление доказа-тельств безопасности самовольной постройки входит в предмет доказывания по делу и возложена на истца. В подавляющем большинстве случаев суды отказывают в исках о признании права собственности на самовольную по-стройку с формулировкой «истец не представил доказательств безопасности постройки ».

Правовые последствия возведения незаконных построек таковы, что либо лицо признает на нее право, либо самовольная постройка будет подле-жать сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Кроме того, за ли-цо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осу-ществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Немаловажным является вопрос о сносе или демонтаже незаконной постройки. Самовольная постройка представляет собой гражданское право-нарушение. В Определении от 03.07.2007 № 595-ОП Конституционный Суд РФ высказал позицию о том, что буквальный смысл ст. 222 ГК РФ исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допус-кает возложение на него бремени снова постройки независимо от наличия такой вины, однако санкция, предусмотренная ст. 222 ГК РФ, не исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допус-кает возложение на него бремени сноса постройки при наличии вины. Меж-ду тем, положения ст. 222 ГК РФ, как отмечают О.Г. Ломидзе, Э.Ю. Ломид-зе, не сопрягают применение последствия самовольного строительства в виде сноса за счет лица, его осуществившего, с виновностью последнего. Если рассматривать самовольное строительство как правонарушение, то его субъ-ектом является лицо, осуществившее самовольное строительство. Для возло-жения негативных последствий на иного субъекта необходимо указание за-кона, которое в настоящее время отсутствует .
В судебной практики иски заявляются лицами о признании права на самовольную постройку либо, наоборот, о сносе и демонтаже незаконно воз-веденных построек. Так, Арбитражный суд Волгоградской области, рассмот-рев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца по делу на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 апреля 2005 года по делу N А12-1286/05-С39 по иску ТСЖ ВСК "На Шекснинской" к ПБОЮЛ Чуклаеву М.О., администрации Дзержинского района г. Волгограда, третьи лица: администрация Волгограда, комитет по земельным ресурсам и земле-устройству г. Волгограда, комитет по градостроительству и архитектуре г. Волгограда, ОАО "Волгоградгоргаз" - о сносе самовольно возведенного строения и демонтаже самовольно установленных врезок в сети водоснабже-ния и канализации, установил:
Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоми-ниуме "На Шекснинской" (далее - ТСЖ ВСК "На Шекснинской") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ПБОЮЛ Чуклаеву М.О. и адми-нистрации Дзержинского района г. Волгограда о сносе самовольной по-стройки в виде торгового павильона N 133, построенного на земельном уча-стке площадью 30 кв. м по ул. Шекснинской г. Волгограда, и демонтаже вре-зок в сети водопровода и канализации, принадлежащие истцу и расположен-ные во дворе домов N 10а, 12а, 16 по ул. Шекснинской г. Волгограда.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 апреля 2005 г. ТСЖ ВСК "На Шекснинской" в удовлетворении иска отказано в пол-ном объеме.
С жалобой на данный судебный акт обратился истец. ТСЖ ВСК "На Шекснинской" считает, что судом первой инстанции неполно выяснены об-стоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права. Заявитель жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
Проверив доводы апелляционной жалобы, оценив их, апелляционная коллегия считает, что она подлежит удовлетворению по следующим основа-ниям.
28 августа 2003 г. администрацией Дзержинского района г. Волгограда принято Постановление N 1996-03 "О предоставлении ПБОЮЛ Чуклаеву М.О. в краткосрочную аренду земельного участка площадью 30 кв. м на тер-ритории многоэтажной жилой застройки по ул. Шекснинской Дзержинского района г. Волгограда".
На основании указанного постановления 14 октября 2003 г. между ад-министрацией Дзержинского района г. Волгограда и ПБОЮЛ Чуклаевым М.О. заключен договор N АЗ-405-03 краткосрочной аренды земельного уча-стка площадью 30 кв. м для размещения (строительства) торгового павильона N 133 по ул. Шекснинской (на территории многоэтажной жилой застройки). Срок действия договора определен сторонами с 28 августа по 31 декабря 2003 года.
Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное не-движимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с суще-ственным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом ли-бо за его счет (часть 2 названной статьи).
Земельное и градостроительное законодательство предусматривает, что под строительство на землях, находящихся в государственной или муници-пальной собственности, в установленном порядке предоставляется земля.
Порядок предоставления земельных участков для строительства уста-новлен, в частности, в статьях 30, 31, 32, 33 Земельного кодекса РФ.
В силу статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические ли-ца, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственно-сти, приобретают права на эти участки в соответствии с Кодексом. Исключи-тельное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собствен-ники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые уста-новлены Кодексом, федеральными законами.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее го-сударственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Документом, удостоверяющим право собственника, владельца, аренда-тора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку зе-мельного участка, строительство здания, строения, сооружения, является разрешение на строительство, которое выдается на основании заявления за-интересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяю-щих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (статья 61 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии со статьями 2 и 3 Федерального закона РФ "О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" госу-дарственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством суще-ствования зарегистрированного права. Государственной регистрации подле-жат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ.
В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о принятии пред-принимателем каких-либо мер по узаконению спорного помещения. Доказа-тельства государственной регистрации права собственности на торговый па-вильон отсутствуют.
Решением арбитражного суда договор краткосрочной аренды земель-ного участка, заключенный между администрацией Дзержинского района и ответчиком, признан недействительным, в заключение другого договора аренды на испрашиваемый ПБОЮЛ Чуклаевым М.О. земельный участок бы-ло отказано. Более того, в письмах от 5 марта 2004 г., 21 октября 2004 г. ад-министрация Волгограда указала ответчику на необходимость освободить незаконно занимаемый участок.
Предприниматель не представил утвержденной в установленном по-рядке проектно-сметной документации, разрешения на строительство па-вильона, документов, подтверждающих право пользования земельным участ-ком, на котором установлен торговый павильон.
Кроме того, на момент обращения предпринимателя в администрацию Дзержинского района с заявлением о выделении земельного участка под тор-говый павильон действовало Постановление администрации Волгограда от 29 августа 2002 г. N 1020, которым районным администрациям города деле-гировалось право предоставлять в аренду на срок до 1 года земельные участ-ки площадью до 30 кв. м для размещения мобильных объектов - киосков, ларьков, палаток и торговых павильонов.
Постановлением администрации Волгограда от 8 апреля 2002 г. N 262 "О дополнительных мерах по упорядочению размещения объектов мелкороз-ничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания на терри-тории Волгограда" определено, что в целях создания эффективной системы размещения предприятий мелкорозничной торговли, иных объектов обслу-живания населения, рационального использования городских земель, повы-шения качества обслуживания осуществлять размещение предприятий мел-корозничной торговли, общественного питания только мобильными строе-ниями, сооружениями.
Согласно приложению к указанному постановлению мобильное строе-ние, сооружение контейнерного типа или сборно-разборного типа устанавли-вается на земельном участке без устройства фундаментов, подземных поме-щений в полной заводской готовности или собирается в конструктивную систему в месте эксплуатации из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных объектов или их сочетаний. При изготовлении мобильных соору-жений, строений не используется кирпич, железобетонные конструкции, ши-ферная кровля, иные материалы, не соответствующие данной категории строений, сооружений. Павильон - мобильное строение сборно-разборного типа, состоящее из отдельных блок-контейнеров, имеющее различное функ-циональное назначение (торговое, общественное питание, бытовое обслужи-вание, иное), имеющее в составе зал для обслуживания клиентов (посетите-лей, покупателей), полный комплекс инженерного обустройства.
ПБОЮЛ Чуклаев М.О. построил стационарный торговый павильон с монолитным фундаментом.
Из изложенных обстоятельств следует, что торговый павильон является самовольной постройкой, поскольку возведен без нормативно-разрешительной документации на его строительство, без согласования рабо-чего проекта с комитетом архитектуры и градостроительства администрации Волгограда, а также на не отведенном для этих целей участке.
В соответствии с Постановлением администрации Волгограда от 16 марта 2005 г. N 381 "О расторжении договора аренды и установлении площа-ди земельного участка" земельный участок 9755 кв. м, расположенный под жилыми домами N 10а, 12а, 16 по ул. Шекснинской в Дзержинском районе г. Волгограда, находится в пользовании ТСЖ ВСК "На Шекснинской". Истец является плательщиком земельного налога за пользование указанным участ-ком.
Согласно проекту границ торговый павильон, построенный ПБОЮЛ Чуклаевым М.О., располагается на данном земельном участке.
Нарушенное право на земельный участок в силу части 2 статьи 60 Зе-мельного кодекса РФ подлежит восстановлению, в том числе путем восста-новления положения, существовавшего до нарушения права.
Кроме того, как установлено судом, предприниматель Чуклаев М.О. осуществил самовольную врезку в сети водопровода и канализации. Сети во-доснабжения и канализации в соответствии с Законом "О товариществах соб-ственниках жилья" являются собственностью домовладельцев. В ноябре 2003 года по актам приема-передачи ЗАО "Волгоградпроектстрой" передало сети водоснабжения и канализации ТСЖ ВСК "На Шекснинской".
В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ собственник или ли-цо, владеющее имуществом по любому основанию, предусмотренному зако-ном, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, возведение спорного строения нарушает права истца как пользователя земельного участка, так и собственника сетей водоснабже-ния и канализации.
Следует отметить, что вообще вопрос о правовом регулировании при-знания права на самовольную постройку должен осуществляться из необхо-димости обеспечения публичных и частных интересов в праве.
Путем признания права на самовольную постройку происходит легали-зация незаконно возникшего права. При этом сам порядок предоставления земельного участка для строительства хозяйственных и иных объектов на-рушается самым серьезным образом, и необходимые требования, установ-ленные законом, уже в принципе не будут выполнены либо изменится их правовая сущность и то значение, которое придает им законодатель.
Например, как мы отмечали, земельные участки для строительства предоставляются преимущественно на торгах. Понятно, что никакие торги проводиться в подобных случаях не будут. Кроме того, законодательство требует проведение оценки воздействия на окружающую среду, экологиче-ской экспертизы, уведомление общественности и выяснение ее мнения. Все это должно происходить на стадии проектирования строительства, в реаль-ности - в лучшем случае приостанавливают процедуру строительства до по-лучения соответствующих решений и согласований. Однако чаще всего объ-ект полностью построен, и, обращаясь в суд за признанием права собствен-ности на него, лицо, таким образом, по сути, избегает необходимости прове-дения, например, процедуры выбора земельного участка. Представляется, что имеет место злоупотребление правом и нарушение публичных интересов. В связи с чем, не считаем возможным распространение ст. 222 ГК РФ на хо-зяйственные объекты, т.к. необходимо предусмотреть более сложную проце-дуру для признания права собственности на них в суде как на самовольную постройку. Статья 222 ГК РФ должна распространяться на индивидуальное жилищное строительство .
Такой подход представляется правильным, так как порядок предос-тавления земельных участков для строительства хозяйственных объектов настолько сложный, что восстановит прохождение отдельных его этапов на стадии рассмотрения судом заявленного искового требования о признании права собственности на самовольную постройку. Невозможно. Так, предме-том государственной экспертизы проектной документации является проект-ная документация объекта, строительство которого планируется в будущем. Неотъемлемой частью такой экспертизы является проведение результатов инженерных изысканий, что вообще представляется практически невозмож-ным, если объект уже возведен, а нередко – и функционирует. Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства от 5.03.2007 г. «О порядке организации проведения государственной экспертизы проектной документа-ции и результатов инженерных изысканий» результатом государственной экспертизы проектной документации может быть как положительным, так и отрицательным (п. 34) . Если будет представлено отрицательное заключе-ние государственной экспертизы проектной документации в отношении са-мовольно возведенного объекта, то это должно стать безусловным основани-ем для отказа в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности на самовольную постройку. В этом случае встает вопрос о необходимости и возможности демонтажа возведенного хозяйственного объ-екта. Кроме того, в случае распространения п. 3 ст. 222 ГК РФ в отношении хозяйственных объектов, полностью нивелируется принцип участия граж-дан, общественных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. В соответствии с п.3 ст. 31 ЗК РФ органы местного самоуправле-ния городских или сельских поселений информируют население о возмож-ном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительст-ва, т.е. на этапе выбора земельного участка. Обеспечить выполнение данно-го требования при самовольном строительстве невозможно, не говоря об учете мнения общественности.
В соответствии с вышеизложенным, предлагается исключить из переч-ня объектов самовольного строительства, в отношении которых возможно признании права собственности, объекты, в отношении которых обязатель-ным является проведение государственной экспертизы проектной докумен-тации.
По мнению Назарова В.Л. легализация незаконных построек недопус-тима. ГК РФ (п. 3 ст. 222) предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку только за лицом, имеющим какое-либо вещное право на земельный участок, где осуществлена такая по-стройка. Предъявление иска о признании права собственности на самоволь-ную постройку является способом защиты пр.

Использованная литература:

1. Зинченко С.А., Галов В.В. Признание права собственности на объекты самовольного строительства // Вестник ВАС РФ. 2005. № 8. С. 123.
2. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. № 4. С. 119.
3. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. № 11. С. 127.
4. Зинченко С.А., Галов В.В. Указ. соч. С. 125
5. Щенникова Л.В., Оганов А.И. Гражданско-правовая категория недвижимого иму-щества и градостроительство в Российской Федерации // Закон. 2007. № 3. С. 97.
6. Бевзенко Р.С. Тенденции судебной практики разрешения споров, связанных с пер-воначальным возникновением права собственности на недвижимое имущество // Закон. 2008. № 3. С. 31.
7. постановления ФАС Московского округа от 24.04.2007 № КГ-А40/3387-07; поста-новление ФАС Северо-Кавказкого округа от 29.05.2007 № Ф08-3123/2007 и др.// Спра-вочно-правовая система «Гарант. Раздел «Судебная практика».
8. Бевзенко Р.С. Тенденции судебной практики разрешения споров, связанных с пер-воначальным возникновением права собственности на недвижимое имущество // Закон. 2008. № 3. С. 36-37.
9. См., например, постановление ФАС Московского округа от 06.08.2007 № КГ-А40/7440-07 // Справочно-правовая система «Гарант. Раздел «Судебная практика»
10. См., например, ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2007 № Ф04-1001/2007 // Справочно-правовая система «Гарант. Раздел «Судебная практика»
11. Зинченко С.А., Галов В.В. Указ. соч. С. 131.
Обзор судебной практики по вопросам, связанным с самовольной постройкой // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 122.
12. Бевзенко Р.С. Тенденции судебной практики разрешения споров, связанных с пер-воначальным возникновением права собственности на недвижимое имущество // Закон. 2008. № 3. С. 32-33.
13. Щенникова Л.В., Оганов А.И. Гражданско-правовая категория недвижимого иму-щества и градостроительство в Российской Федерации // Закон. 2007. № 3. С. 96.
14. Зинченко С.А., Галов В.В. Указ. соч. С. 137 - 138.
15. Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. № 5. С. 118.
16. Бевзенко Р.С. Тенденции судебной практики разрешения споров, связанных с пер-воначальным возникновением права собственности на недвижимое имущество // Закон. 2008. № 3. С. 33-34.
17. Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Способы защиты при освобождении земельного уча-стка от постройки // Закон. 2007. № 3. С. 70-71.
18. Подробнее об этом Васильчук Ю.В. Обеспечение соблюдения интересов государст-ва, общества и граждан при предоставлении земельных участков для строительства хозяй-ственных и иных объектов на землях городских поселений. Автореф. на соиск. …д.ю.н. Тверь, 2006. С. 50-51.
СЗ РФ. 2007. № 11. ст. 1336.
19. Управление федеральным имуществом: проблемы и перспективы. Интервью с рук. Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Назаровым В.Л. // За-кон. 2008. № 7. С. 14-15.


Воронин А.

 

 

©2009-2019 ООО "Правовой Представитель". Все права защищены.
Не допускается копирование, переработка и иное использование содержимого сайта без нашего предварительного письменного согласия.
Адрес: г. Москва, ул. Маши Порываевой, 38а.
Teл.:(495)764-45-16.