Правовой блог

Арендатор не включает в договор условие о праве расторгнуть его при отсутствии нарушений со стороны арендодателя

Последствия для сторон договора

   Через некоторое время после начала деятельности на арендуемом объекте арендатор может прийти к выводу, что его дальнейшее использование не имеет экономической целесообразности. Но арендодатель может отказаться от расторжения договора по соглашению сторон, сославшись на то, что он не допустил каких-либо нарушений.

Правовое основание

Статья 620 ГК РФ:
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как предотвратить

   Необходимо предусмотреть в договоре возможность прекратить договор аренды вне зависимости от наличия нарушений со стороны арендодателя. Если арендодатель не соглашается, то можно предложить ему включить в договор условие о том, что реализация права арендатора на односторонний отказ будет обусловлена выплатой денежной суммы (например, арендной платы за три месяца).

Судебная практика

   ЗАО «Л.» обратилось с исковым заявлением к ТУ ФАУГИ о расторжении договора аренды. Иск был мотивирован тем, что переданный в аренду буксирный теплоход морально и физически устарел, его ремонт и модернизация нецелесообразны ввиду его устаревания и эрозионного износа.
Суд первой инстанции удовлетворил иск со ссылкой на пункт 4 статьи 620 ГК РФ. Апелляционная инстанция отменила вынесенное решение, посчитав ошибочным вывод о том, что истец доказал факт невозможности использовать судно по причине нахождения его в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, не связанных с действиями арендатора. Кассационная инстанция оставила постановление апелляции без изменения.

Выдержка из судебного акта

   «Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
<…> Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится» (постановление АС Северо-Западного округа от 29.04.15 по делу № А56-45069/2014).