Правовой блог

Что будет, если покупатель, заключая договор купли-продажи недвижимости, недостаточно подробно изучает историю сделок с приобретаемым объектом

Последствия для покупателя

После возникновения у покупателя права собственности на объект при закрытии сделки купли-продажи недвижимости, к покупателю могут предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

Основание

Статья 301, пункты 1 и 2 статьи 302 ГК РФ:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301).

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302).

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302).

Как предотвратить

До заключения договора необходимо проверить документы, на основании которых право на объект переходило к продавцу объекта и его правопредшественникам. Особое внимание нужно уделить продолжительности временного периода владения объектом. Так, если продавец объекта пытается его перепродать в очевидно короткий срок после приобретения, это обстоятельство должно, по мнению судов, вызвать у покупателя сомнения в наличии у продавца права собственности на объект.

Судебная практика

ОАО «Р.» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Э.» об истребовании из чужого незаконного владения комплекса объектов недвижимого имущества. Иск был мотивирован тем, что общество «Э.», владеющее спорным имуществом, является его недобросовестным приобретателем.

Лица, которые приобрели имущество у истца по недействительным сделкам, в короткий срок перепродали его ответчику.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, однако апелляционная и кассационная инстанции с ним не согласились, указав, что ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества.

ВАС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что суды апелляционной и кассационной инстанций не учли обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности ответчика, в том числе перепродажу имущества в короткий срок.

Выдержка из судебного акта

«Все имущество было перепродано ответчиками в короткий срок после его приобретения и оказалось у одного юридического лица — общества «Э.».

При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания общества «Э.» добросовестным приобретателем спорного имущества и отмены решения суда первой инстанции об удовлетворении требования фабрики об истребовании имущества из чужого незаконного владения» (постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.10 № 8455/10).